Sehr geehrte Damen und Herren,

sehr geehrte Damen und Herren Mandanten,

die Rechtsprechung ist gerade bei beurkundungspflichtigen Bauverträgen nicht immer einheitlich in Bezug auf die Fragestellung, ob bildliche Darstellungen als Beschaffenheitsvereinbarung eingeordnet werden können, wenn diese bildliche Darstellung nicht Eingang in die Vertragsurkunde gefunden hat. Das OLG Köln ging in seiner Entscheidung vom 23.11.2016 jedenfalls davon aus, dass außerhalb des Vertrages liegende Umstände, wie ein Prospekt oder eine bildliche Beschreibung, nicht die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung begründen. Dies fußt auf der sogenannten Andeutungstheorie, wonach entsprechende Vereinbarungen zumindest im notariellen Vertrag einen Anklang finden müssen. Andere Entscheidungen zeigen jedoch, dass im Einzelfall sehr unterschiedlich eine Bewertung erfolgen kann. So können Äußerungen des Verkäufers in einem Exposè die Sollbeschaffenheit beeinflussen (BGH Urteil vom 22.04.2016 Az. V ZR 23/2015). Bei der Auslegung einer Beschaffenheitsvereinbarung kann auch der Prospekt des Verkäufers herangezogen werden (BGH Urteil vom 25.10.2007 Az. VII ZR 205/2006). Im vom OLG Köln zu entscheidenden Fall hatte die WEG Minderungsansprüch gegen den Bauträger geltend gemacht, weil die Klinkerfassade, die Farbgebung der Holzbauteile, die Betonbrüstung und das Garagentor sich optisch von dem im Exposé mittels einer Computergrafik dargestellten und beworbenen Erscheinungsbild unterschieden.

Aus unserer Sicht ist im Wesentlichen aus dieser Entscheidung das Fazit zu ziehen, dass bereits im Rahmen des Vertrages genau das Vertragssoll in der Urkunde bestimmt werden sollte, damit entsprechende Unsicherheiten vermieden werden können.

Mit freundlichen Grüßen

Ansgar Dworzynski

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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