Fertigstellungsklausel im Bauträgergeschäft – OLG Celle vom 30.10.2014 Az. 16 U 90/2014

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Sehr geehrte Damen und Herren,

sehr geehrte Damen und Herren Mandanten,

gerade im Bauträgergeschäft kommt es häufig mit der Schlussrate – Fertigstellungsrate – zu einem Streit der Parteien. Das OLG Celle hatte zu entscheiden, wann eine zu modernisierende Altbauwohnung vollständig fertiggestellt ist, ob hierzu also sämtliche Mängel beseitigt werden müssen. Das OLG Celle ist in diesem Zusammenhang davon auszugehen, dass eine entsprechende Fertigstellung nur dann gegeben ist, wenn vollständig alle Mängel so beseitigt sind, dass Mängel nicht feststellbar sind. Es geht um die Abschlussrate gemäß § 2 Abs. 2 MaBV. Im Gegensatz dazu hatte das OLG Koblenz in seiner Entscheidung vom 29.05.2008 (OLG Koblenz Az. 6 U 1042/2007) entschieden, dass im Falle des Vorliegens nur noch unbeachtlicher Mängel die Schlussrate zu zahlen sei. Hier kommt es häufig auf den Sachvortrag und auf Details im Einzelfall an. Häufig ist es jedoch sinnvoll, entsprechende Fragestellungen viel frühzeitiger zu klären, nicht erst die Schlussrate abzuwarten.

Mit freundlichen Grüßen

Ansgar Dworzynski

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Fachanwalt für Steuerrecht

Willy-Brandt-Allee 31 d
23554 Lübeck

Fon: 04 51 / 39 99 6-0
Fax: 04 51 / 39 99 6-12
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Bestimmung des merkantilen Minderwertes im Baurecht, unter anderem Entscheidung des Kammergerichts vom 04.04.2014 Az. 21 U 18/2013.

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Sehr geehrte Damen und Herren,

sehr geehrte Damen und Herren Mandanten,

zu den Mangelbeseitigungskosten für Baumängel kann auch gerade bei Planungsmängel der sogenannte merkantilen Minderwert hinzutreten. Ein solcher ist grundsätzlich anzunehmen, wenn nach erfolgreicher Mangelbeseitigung eine verringerte Verwertbarkeit des Gebäudes gegeben ist, weil die maßgeblichen Verkehrskreise einem Vergleich zur vertragsgemäßen Ausführung ein geringeres Vertrauen in die Qualität des Gebäudes haben müssen. Ungeklärt ist, wie dieser Wert zu bestimmen ist. Zum einen kann der zuständige Richter gemäß § 287 ZPO schätzen, wenn ausreichende Schätzungsgrundlagen vorliegen, das Kammergericht hat in seiner Entscheidung, nachdem der Rechtstreit seitlich des BGH zurückverwiesen war, eine sogenannte Expertenbefragung durchgeführt hat und in diesem Zusammenhang Produktentwickler, Makler, Bauträger und Projetentwickler befragt, kam so zu dem entsprechenden Ergebnis. Entscheident ist, wie in diesem Zusammenhang vorgetragen worden ist. Beträgt der geltend gemachte merkantile Minderwert weniger als einen Prozent des Durchschnittskaufpreises, so handelt es sich um einen Mindestschaden, der auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens durch das Gericht geschätzt werden kann, wie das OLG Köln in seiner Entscheidung vom 17.07.2013 (vgl. OLG Köln Az. 9 U 960/2013 in Beck R.s. 2014, 05841) entschieden hat.

Gerade derartige Fragestellungen sollten intensiv zwischen Anwalt und Mandant abgestimmt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Ansgar Dworzynski

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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Beschaffenheitsvereinbarung bei bildlicher Darstellung im Rahmen eines Exposès – Entscheidung des OLG Köln vom 23.11.2016 Az. 11 U 173/2015

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Sehr geehrte Damen und Herren,

sehr geehrte Damen und Herren Mandanten,

die Rechtsprechung ist gerade bei beurkundungspflichtigen Bauverträgen nicht immer einheitlich in Bezug auf die Fragestellung, ob bildliche Darstellungen als Beschaffenheitsvereinbarung eingeordnet werden können, wenn diese bildliche Darstellung nicht Eingang in die Vertragsurkunde gefunden hat. Das OLG Köln ging in seiner Entscheidung vom 23.11.2016 jedenfalls davon aus, dass außerhalb des Vertrages liegende Umstände, wie ein Prospekt oder eine bildliche Beschreibung, nicht die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung begründen. Dies fußt auf der sogenannten Andeutungstheorie, wonach entsprechende Vereinbarungen zumindest im notariellen Vertrag einen Anklang finden müssen. Andere Entscheidungen zeigen jedoch, dass im Einzelfall sehr unterschiedlich eine Bewertung erfolgen kann. So können Äußerungen des Verkäufers in einem Exposè die Sollbeschaffenheit beeinflussen (BGH Urteil vom 22.04.2016 Az. V ZR 23/2015). Bei der Auslegung einer Beschaffenheitsvereinbarung kann auch der Prospekt des Verkäufers herangezogen werden (BGH Urteil vom 25.10.2007 Az. VII ZR 205/2006). Im vom OLG Köln zu entscheidenden Fall hatte die WEG Minderungsansprüch gegen den Bauträger geltend gemacht, weil die Klinkerfassade, die Farbgebung der Holzbauteile, die Betonbrüstung und das Garagentor sich optisch von dem im Exposé mittels einer Computergrafik dargestellten und beworbenen Erscheinungsbild unterschieden.

Aus unserer Sicht ist im Wesentlichen aus dieser Entscheidung das Fazit zu ziehen, dass bereits im Rahmen des Vertrages genau das Vertragssoll in der Urkunde bestimmt werden sollte, damit entsprechende Unsicherheiten vermieden werden können.

Mit freundlichen Grüßen

Ansgar Dworzynski

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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Änderung im Bauvertragsrecht – hier insbesondere Fragegestellungen zum Verbraucherbauvertrag

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Sehr geehrte Damen und Herren,

sehr geehrte Damen und Herren Mandanten,

 

mit dem Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts wurde auch ein eigenständiges für den Verbraucherbauvertrag im Untertitel Werkvertrag eingefügt.

Die Regelung des § 650 o BGB regelt in diesem Zusammenhang, dass die Regeln des Verbraucherschutzes nicht abdingbar sind, diese können zudem nicht umgangen werden.

Eine zentrale Regelung des Bauvertragsrechtes besteht darin, dass unter anderem ein Widerrufsrecht gemäß § 650 l BGB dem Verbraucher eingeräumt wird. Häufig unterstellen Handwerker, Bauträger und Bauunternehmen, dass erst bei Erbringung tatsächlicher bauvertraglicher Leistungen ein Widerrufsrecht dem Verbraucher einzuräumen ist. Dies ist vordergründig richtig. Aus dem Blickfeld, darf man hierbei jedoch nicht die Vorschrift des § 312 g BGB verlieren. Häufig werden Werkverträgen nicht in in den Geschäftsräumen des Unternehmers geschlossen, sondern auswärts, beispielsweise auf der Baustelle, auf Messen oder sonst in einem Bereich, in der die Anwendbarkeit des § 312 g BGB. Bedingt in diesen Fällen muss der jeweilige Werkunternehmer dem Verbraucher grundsätzlich ein Widerrufsrecht einräumen.

Gerade in derartigen Fällen ist auf die Details zu achten. Fragestellungen des Baurechts betreuen wir seit vielen Jahren, es ist uns daher sehr wichitig Sie frühzeitig in die Besonderheiten des neuen Bauvertragsrechtes einzuführen.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

Rechtsanwalt

Dworzynski

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Fachanwalt für Steuerrecht

Restschuldversicherung

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Häufig sind Darlehensverträge unübersichtlich gestaltet. Häufig sind gerade Verbraucherdarlehensverträge verbunden mit anderen Verträgen und unübersichtlich gestaltet. Häufig ist es schwierig, diese Verträge zu bewerten und rechtlich zutreffend einzuordnen.

Gerade die Vertragsgestaltungen der Santander Consumer Bank zeigen Besonderheiten auf. So ist häufig eine Restschuldversicherung in den Vertrag einbezogen, wobei zugleich diese Restschuldversicherung als freiwillig bezeichnet wird.

Entsprechende Restschuldversicherungen sind regelmäßig unwirtschaftlich. Es sollte genau geprüft werden, ob diese Versicherung sinnvoll ist und ob es möglich ist, diese verbundenen Verträge zu widerrufen.

 

 

Änderung im Bauvertragsrecht – hier insbesondere Fragegestellungen zum Verbraucherbauvertrag

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Sehr geehrte Damen und Herren,

sehr geehrte Damen und Herren Mandanten,

 

mit dem Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts wurde auch ein eigenständiges für den Verbraucherbauvertrag im Untertitel Werkvertrag eingefügt.

Die Regelung des § 650 o BGB regelt in diesem Zusammenhang, dass die Regeln des Verbraucherschutzes nicht abdingbar sind, diese können zudem nicht umgangen werden.

Eine zentrale Regelung des Bauvertragsrechtes besteht darin, dass unter anderem ein Widerrufsrecht gemäß § 650 l BGB dem Verbraucher eingeräumt wird. Häufig unterstellen Handwerker, Bauträger und Bauunternehmen, dass erst bei Erbringung tatsächlicher bauvertraglicher Leistungen ein Widerrufsrecht dem Verbraucher einzuräumen ist. Dies ist vordergründig richtig. Aus dem Blickfeld, darf man hierbei jedoch nicht die Vorschrift des § 312 g BGB verlieren. Häufig werden Werkverträgen nicht in in den Geschäftsräumen des Unternehmers geschlossen, sondern auswärts, beispielsweise auf der Baustelle, auf Messen oder sonst in einem Bereich, in der die Anwendbarkeit des § 312 g BGB. Bedingt in diesen Fällen muss der jeweilige Werkunternehmer dem Verbraucher grundsätzlich ein Widerrufsrecht einräumen.

Gerade in derartigen Fällen ist auf die Details zu achten. Fragestellungen des Baurechts betreuen wir seit vielen Jahren, es ist uns daher sehr wichtig, Sie frühzeitig in die Besonderheiten des neuen Bauvertragsrechtes einzuführen.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

Rechtsanwalt

Dworzynski

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Fachanwalt für Steuerrecht

Der Grundstückeigentümer ist verantwortlich, wenn ein von ihm beauftragter Handwerker einen auf dem Nachbarn übergreifenden Brand versucht. (BGH Az. V ZR 311/16)

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Sehr geehrte Damen und Herren,

sehr geehrte Damen und Herren Mandanten,

der Bundesgerichtshof hat am 09.02.2018 entschieden, dass ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker mit Reparaturarbeiten beauftragt, Verschuldens unabhängig für Schäden an dem Nachbargebäude haften kann, die beispielsweise dadurch entstanden sind, das ein Nachbargebäude infolge der Arbeiten in Brand gerät. Der Aspekt der sorgfältigen Auswahl des Handwerkers wurde hierbei keiner Bedeutung zugemessen.

Hintergrund des Falles war die Beauftragung eines Dachdeckermeisters zur Reparaturarbeiten an einem Flachdach des dortigen Wohngebäudes. Es wurde ein Brenner für notwendige Heißkleberarbeiten eingesetzt; schuldhaft führte dies zur Entstehung eines Glutnestes unter den aufgeschweißten Bahnen.

Das Landgericht, sowie das Berufungsgericht, hatten die entsprechenden Ansprüche der geschädigten Nachbarn zurückgewiesen. Von Belang ist hierbei, dass diese Ansprüche auf die Versicherung gemäß § 86 Abs. 1 VVG übergegangen waren, die die Ansprüche aus übergegangenem Recht gemäß § 86 Abs. 1 VVG geltend machte. Die Versicherung machte Ansprüche in Höhe von knapp 98.000,00 € gelten. Das Gericht hatte ursprünglich einen verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht als gegeben angesehen. Das Landgericht sah den Nachbarn nicht als Störer i. S. d. § 1004 Abs. 1 BGB an. Die Revision vor dem Bundesgerichtshof hat in diesem Zusammenhang Erfolg. Der V. Zivilsenat sieht eine nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch als gegeben an, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstückes nicht dulden muss, aus besonderen Gründen jedoch nicht unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen. Die Störereigenschaft bejahte der Bundesgerichtshof damit, dass mittelbarer Störer auch derjenige ist, der die Beeinträchtigung des Nachbarn durch eine in adäquater Weise dies seine Willensbetätigung verursachten Beitrag geschaffen hat. Es kommt hierbei nicht auf ein schuldhaftes Verhalten des Nachbarn an, es ist also nicht wesentlich, ob der Nachbar den Handwerker sorgfältig ausgesucht hat und ihm die konkrete Ausführungsarbeit nicht vorgeschrieben hat. Entscheidend war, dass durch die Beauftragung des Handwerkers eine Gefahrenquelle objektiv geschaffen worden ist.

Entsprechend ähnliche Sachverhalte kommen häufig vor. Die Fragestellung des Nachbarrechtes und das Bau- und Architektenrechtes werden regelmäßig von Herrn Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht betreut.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr

Ansgar Dworzynski

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Bau- und Achitektenrecht

Fachanwalt für Steuerrecht

Technische Normen im Baurecht, allgemein anerkannte Regeln der Technik – welcher Zeitpunkt ist maßgeblich, um einen Baumangel zu bestimmen?

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Fragestellungen am Bau  bedürfen häufig einer schnellen, kompetenten Einschätzung, damit es voran geht.

 

Sehr geehrte Mandantinnen und Mandanten,

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

im Baurecht ist es regelmäßig nicht leicht, vermutete Mängel zu bewerten und einzuordnen.

So streiten die Parteien häufig über die Qualität der geschuldeten Leistung. Bei der Bewertung dieser Frage besteht auch nach Neufassung des § 633 BGB kein Grund, von der ständigen Rspr abzuweichen, nach welcher der Unternehmer, soweit eine ausdrückliche Vereinbarung nicht erfolgt ist, sich jedenfalls konkludent zur Beachtung der anerkannten Regeln der Technik verpflichtet hat (vgl. BGH vom 7.3.2013 – VII ZR 134/12). Diese anerkannten Regeln der Technik können etwa in DIN-Normen niedergelegt sein. Der BGH betont, dass die DIN-Normen insb. nicht als Rechtnormen zu qualifizieren sind (vgl. BGH in NJW 1998, 2814), die Werkleistung aber im Allgemeinen mangelhaft ist, wenn sie nicht den im Zeitpunkt der Abnahme anerkannten Regeln der Technik als vertraglichem Mindeststandard entspricht (BGH aaO). Es kann jedoch auch nicht davon ausgegangen werden, dass ein diesen Regeln entsprechendes Werk in jedem Fall mangelfrei sei. Das trifft nicht zu, erfüllt ein nach den Regeln der Technik hergestelltes Werk die vorausgesetzte Funktion nicht, ist es mangelhaft (Hamm NJW 2013, 545). Da die Regeln der Technik lediglich Mindeststandards definieren, kann im Einzelfall durchaus auch ein „Mehr“ geschuldet sein (vgl. BGH BauR 2000, 411). Die insb. von Sachverständigen vertretene Auffassung, ein Mangel liege nur bei Abweichungen von Regeln der Technik etc. vor, ist daher falsch, weil es für die geschuldete Leistung allein auf die Vereinbarungen der Parteien ankommt. Wesentlich ist es somit immer, den Sachverhalt im Detail frühzeitig zu bewerten, da eine pauschale Würdigung häufig zu unzutreffenden juristischen Ergebnissen führt.

Vor diesem Hintergrund hilft häufig die sachgerechte Verknüpfung des Wissens der Sachverständigen mit der routinierten Bewertung durch einen Fachjuristen. Häufig kommt es auf die Fragestellung an, ob die technischen Fachregeln bei Vertragsabschluss, bei Bauausführung oder bei Abnahme der Werkleistung relevant sind. Da zwischen Vertragsabschluss und Abnahme der Werkleistung häufig viele Jahre ins Land gehen können, kommt dieser zeitlichen Einordnung eine hohe Bedeutung zu. Wir möchten Sie als Fachunternehmen oder Bauherrn für diese Problematik bewusst sensibilisieren, da wir mit dieser Fragestellung häufig in der gerichtlichen Praxis konfrontiert werden. Eine richtige und routinierte Einordnung hilft hier, eine zutreffende wirtschaftliche Bewertung vor einer streitigen Auseinandersetzung vorzunehmen.

Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht betreuen wir Fachunternehmen und Bauherren seit dem Jahre 2000 und freuen uns, auch Sie juristisch einfühlsam und effizient unterstützen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Ihre

Kanzlei in den Media Docks

Ansgar Dworzynski

Rechtsanwalt

Auch:

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Fachanwalt für Steuerrecht

Wir möchten uns verstärken

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Fachanwalt (Fachanwaltschaften: Bau- und Architektenrecht, Steuerrecht) und Rechtsanwalt, 21 Jahren Berufserfahrung,  mit Praxis in Schleswig-Holstein im  Zentrum Lübecks an gut eingeführtem Standort mit moderner Ausstattung,  strebt engagierte Zusammenarbeit mit weiteren Berufsträgern an.

 

Wir sind ein engagiertes Team und betreuen unsere Mandanten seit vielen Jahren individuell; unser Standort entwickelt sich gerade in jüngster Zeit sehr positiv.

 

Über eine Rücksprache einer Kollegin/ eines Kollegen, der in unser Team passt, freuen wir uns und versichern einen vertraulichen Umgang.

Gewerbliche Ertrag einer Mitunternehmergemeinschaft in Folge der nicht eigenverantwortlichen Ausübung der freiberuflichen Tätigkeit durch Dritte BFH AZ: vom 03.11.2015, VIII R 62/13

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Sehr geehrte Damen und Herren Mandanten,

gerade im Bereich freiberuflich ausgeübter Tätigkeit kommt es sehr häufig vor, dass der Gewinnanteil 3. Personen sich ergibt aus dem Anteil der durch den weiteren Berufsträger generierten Umsätze. So kommt es häufig vor, dass ein weiterer Berufsträger in selbständigen Berufen – Ärzte, Architekten, Rechtsanwälte etc. – 25 % seiner Umsätze als „Gewinnbeteiligung“ erhält, jedoch nicht Teil der Mitunternehmerschaft ist. Im konkreten Fall führte dies dazu, dass die gesamte Mitunternehmergemeinschaft gewerbesteuerpflichtig wurde, da die Rechnungen insgesamt auch für den 3. Berufsträger durch die Mitunternehmerschaft gestellt wurden.
Entsprechende Freigestaltungen sind lediglich dadurch lösbar, dass klare und zutreffende gesellschaftsrechtliche Regelungen entweder getroffen werden, ggf. im Rahmen einer Kleinbeteiligung eine Regelung gefunden wird oder auf der anderen Seite eine regelmäßige Überwachung relevanter Kerntätigkeit durch die verantwortlichen Beruftsträger des freien Berufes erfolgt.
Fragestellungen des Steuerrechtes werden in unserem Hause durch Herrn Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht betreut.

 

Mit freundlichen Grüßen

Ihre

Kanzlei in den Media Docks